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 就在全球性房地產(chǎn)泡沫的話題趨于熱烈的時候，經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）6月初推出的一份研究報告卻認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮景象的15個國家中，只有英國、愛爾蘭和西班牙的房地產(chǎn)價格過高。
    OECD同時對中國目前正在面臨的兩大風(fēng)險表示擔(dān)憂，其一，隨著中國成為世界第二大出口國，遇到越來越多的貿(mào)易保護主義的干擾，這使得中國進一步擴大出口受到種種限制；其二，國內(nèi)資金的流動性過于充足，直接推動了房地產(chǎn)價格不斷攀升。由于資產(chǎn)價格的上升大大超過租金率，導(dǎo)致投資收益率不斷下降。這一點在一些地區(qū)已經(jīng)有所顯現(xiàn)，例如上海。
    房產(chǎn)市場有希望軟著陸
    總部位于巴黎的OECD在近日推出的一年兩次的《經(jīng)濟展望》(Economic Outlook No.79)報告中，將當(dāng)前的全球住房市場描述為盛況空前，并將其置于過去35年經(jīng)驗的背景中，對主要國家的房地產(chǎn)市場進行了分析。
    OECD指出，當(dāng)前的住房繁榮不同尋常，而且“與商業(yè)周期的步調(diào)明顯不一致”，成本相對低廉的貸款和低利率是推動全球住房價格上漲的最直接原因。不過，與人們在幾個季度里對高房價表示的擔(dān)心不同，研究的證據(jù)表明，只有英國、愛爾蘭和西班牙的房地產(chǎn)價格在處于房地產(chǎn)市場繁榮階段的15個國家中表現(xiàn)過高，而丹麥、芬蘭、法國、美國和挪威的價格總體上與由供需決定的“基本價格”一致。
    至于德國和日本的住房市場，則被認(rèn)為是“價格過低”，這表明兩國先前房屋建造過多。OECD指出，之所以持有“大多數(shù)住房市場價格沒有過高”的觀點，主要是兩國的利率維持在低水平。
    OECD從近期英國和澳大利亞的房地產(chǎn)價格漸趨平穩(wěn)的狀況進行分析并得出結(jié)論認(rèn)為，房產(chǎn)市場仍有軟著陸的可能。但他們警告不能因此放松警惕，因為最近房屋實際價格的確上漲過快，這至少在少數(shù)國家確實發(fā)生了——有些國家的漲幅達(dá)到了1970年代以來的最高水平。房價上漲帶來的最主要風(fēng)險就是長期利率上升，一些大國（如美國、法國和西班牙）房價攀升已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)年的長期利率水平提高。
    此外，在全球范圍內(nèi)，現(xiàn)金賬戶的不平衡問題越來越凸現(xiàn)，雖然不會給實際經(jīng)濟帶來太大的沖擊，但是如果沒有以市場為導(dǎo)向的調(diào)節(jié)，也很難在短期內(nèi)解決；石油價格在大規(guī)模的需求和產(chǎn)能有限的約束下不斷攀升，這些因素導(dǎo)致了長期利率不斷上升，必須引起各國的重視。OECD建議，平抑或者壓低房地產(chǎn)價格不失為一種有效的辦法。
    亞洲各國定策抑制房地產(chǎn)價格
    在隨后的國別分析中，OECD對其成員國和一些主要的非成員國（如中國、印度等國家和地區(qū)）的經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r進行了詳細(xì)的分析。
    OECD指出，由于中國面對越來越多的貿(mào)易保護主義的干擾，因此進一步擴大出口將受到種種限制。另外，中國國內(nèi)過于充足的資金直接推動了房地產(chǎn)價格。OECD以上海為例，指出該地區(qū)資產(chǎn)價格的上升大大超過租金率上漲，最終導(dǎo)致投資收益率不斷下降。除了指出中國目前面臨“貿(mào)易保護主義”和“房地產(chǎn)價格不斷攀升”兩大風(fēng)險，OECD認(rèn)為與中國毗鄰的印度也正面臨著國內(nèi)不斷增長的需求、貨幣和信貸規(guī)模明顯超過了既定目標(biāo)的問題。
    印度中央銀行從2005年起就采取了緊縮性貨幣政策。從2005年至今，該國連續(xù)三次調(diào)高基準(zhǔn)利率，達(dá)到了6.25%的水平。與此同時，印度的房地產(chǎn)市場也十分活躍。為了防止在經(jīng)濟低迷時期出現(xiàn)壞賬，印度銀行未雨綢繆，提前壓縮對房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模從2003年的4.4%下降到2005年底的2%。
    雖然韓國的通貨膨脹率長期維持在2.5%～3.5%的水平，但是該國中央銀行從2005年10月～2006年2月期間，三次提高短期政策利率。在韓幣升值的情況下，貨幣當(dāng)局仍然提高利率，收緊銀根，其主要目的是為了抑制從2005年8月以來不斷攀升的房地產(chǎn)價格。到目前，韓國房地產(chǎn)均價上漲了5.9%，但是首爾附近的價格卻上漲13.5%左右。考慮到投機因素，這樣的漲幅對國內(nèi)房地產(chǎn)投資是個不小的打擊。同時，韓國政府計劃到2009年實施中性財政政策——即實現(xiàn)財政平衡。因此，2005年財政預(yù)算漲幅為7.6%，2006年下降到6.5%。提高利率也是為了配合這項政策。
    歐盟房地產(chǎn)市場價格尚屬合理
    OECD還詳細(xì)分析了美國的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場。
    美國經(jīng)濟增長來自于勞動生產(chǎn)率的提高，使得美國經(jīng)濟可以超常態(tài)地跳躍式發(fā)展。在過去10年里，美國住房價格已上漲逾50%。雖然美國本土一直擔(dān)心存在資產(chǎn)泡沫甚至崩盤，但OECD認(rèn)為美國房地產(chǎn)價格并未過高。
    OECD指出，房價的變化有力推動了美國的消費市場。房價提高，美國家庭的財富增加，儲蓄率下降到零。新房屋的價格超過了建筑成本，這帶來兩大好處。其一，房價上漲使得抵押貸款利率相對下降，企業(yè)和家庭的貸款成本下降；其二，美國家庭的收入由于房價上漲而提高，這直接刺激消費。當(dāng)然，OECD也承認(rèn)，目前美國房地產(chǎn)火熱的原因仍然有部分不能解釋。
    歐盟是OECD分析的重點之一。該報告認(rèn)為：雖然個別成員國家出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場火熱情形，但是價格的變化情況仍屬于合理范圍之內(nèi)，決策者沒有必要對其過于謹(jǐn)慎，甚至采取行動。
    在所有的成員國中，OECD認(rèn)為西班牙對石油產(chǎn)品的過度依賴，其實體經(jīng)濟受到油價不斷攀升的打擊不言而喻。此外，由于房地產(chǎn)價格不斷攀升，直接打擊了西班牙的國內(nèi)消費市場。短期內(nèi)，該國國內(nèi)需求不足的問題不會緩解，物價水平可能會繼續(xù)上升。這無疑加大了西班牙未來一段時間內(nèi)增加調(diào)控力度的可能性。
    瑞典是歐盟成員國中經(jīng)濟增長表現(xiàn)最好的。最新的數(shù)據(jù)表明，瑞典企業(yè)訂單不斷增加，消費者信心指數(shù)上升到了5年來的最高水平。在低利率、低稅收和低失業(yè)率的推動下，瑞典房地產(chǎn)價格在2005年內(nèi)上漲近10%。在房地產(chǎn)財富效應(yīng)的影響下，社會投資規(guī)模不斷擴展，形成了經(jīng)濟發(fā)展的良性循環(huán)。