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       解讀房地產估價行業發展現狀及對策 
           周莉1 黎明2 沈博3
         （1．深圳市世聯土地房地產估價有限公司 2．深圳市新永基房地產評估顧問有限公司3．諸暨市聯誠房地產評估有限公司）
    摘要：我國房地產估價從無到有僅僅經歷了短短十幾年的歷程，然而房地產估價行業作為朝陽產業發展卻十分迅速。社會諸多經濟活動，如房地產買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理，以及企業各種經濟活動等都離不開房地產估價。這種估價專業活動技術性很強，估價結果的客觀合理與否關乎相關單位和個人的切身利益，甚至對社會經濟活動產生重大影響，關系社會公共利益和人民財產安全。隨著房地產市場的發展，對于專業房地產估價的需求變得越來越大，從而導致整個房地產估價業也發生了巨大轉變，筆者在本文中對目前房地產估價行業發展現狀及對策進行剖析，建議引入估價報告摘要管理系統等策略體系，對行業發展中存在的問題進行規范化管理。
     關鍵詞：房地產；房地產估價業；房地產估價行業現狀；估價報告摘要管理系統
     一、房地產估價行業發展現狀
    （一）房地產估價機構發展速度驚人，數量多，良莠不齊，估價機構規模普遍偏小，競爭力弱，缺乏品牌意識
2004年9月29日經建設部第45次常務會議討論通過《建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規定》（中華人民共和國建設部令第135號），自2004年12月1日起房地產估價機構的成立由原來的行政主管單位核準制轉變為行政許可制，體制的轉變意味著只要符合十五項行政許可條件規定中房地產估價機構資質準入條件的，均可以申請成立專業房地產估價機構。建設部提供的最新統計數字顯示，目前，全國有房地產估價機構近4500家。以深圳市為例，截止至2007年7月，深圳市國土與房產管理局公布了目前通過廣東省建設廳（或建設部）頒發的具備房地產估價資質的房地產估價機構有59家，其中國家一級房地產估價機構有4家，省二級房地產估價機構有24家，省三級房地產估價機構有25家，暫定有6家。估價機構數量占據廣東省房地產估價機構半壁江山。 估價機構數量多，良莠不齊，估價機構規模普遍偏小，其中二級、三級及暫定估價機構尤其突出，部分機構寥寥數人，甚至一個外界普遍公認的較有知名度的專業房地產估價機構居然沒有一個真正的專職房地產估價師在從事估價技術工作，不難想象其機構核心競爭力及品牌意識。
   （二）估價需求缺乏主動性，專業服務與估價收費不匹配
    眾所周知，在西方經濟發達國家，房地產估價專業人士的社會地位是非常高的，很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產估價專業人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動尋求房地產估價機構或專業房地產估價師的專業幫助，絕大多數是被動或是處弱勢條件下委托估價機構進行估價事宜，其主要原因還是中國的估價業務體制問題。在老百姓眼里，估價就是走個流程，從而房地產估價專業服務難以從心理上得到普通老百姓的認可。
其次，在估價活動過程中諸多房地產估價機構所提供的專業估價服務與估價收費不匹配，表現在幾個方面：
    1．業務承接方面
目前絕大多數房地產估價機構業務來源于業務員的承接，估價業務員往往有一定社會關系，但普遍學歷偏低，專業素質有限，同時也并非房地產估價師或專業人士，估價專業知識缺乏，向客戶所提供的專業服務十分有限；其次估價業務掛靠現象嚴重，A機構業務員所承接業務出于本機構出具的估價報告不認可或是A機構無法滿足業務人員提成要求從而轉移掛靠到B機構（原因是B機構資質高，出具的報告易得到認可或是B機構承諾的業務提成高等原因），這種掛羊頭賣狗肉的現象擾亂了估價正常秩序，也在客戶中造成不良影響。
     2．估價勘察方面
   （1）有些估價機構根本不安排估價人員去現場勘察，甚至有些機構偽造現場勘察紀錄及照片。如深圳較為流行出具預估報告，許多機構出具的預估報告時不安排估價人員去現場勘察，只是憑借房地產證復印件所刊載內容來判斷。有些機構在進行個人住宅物業評估時，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價人員現場勘察，其物業照片是通過網絡搜索衛星航 拍下的外觀照片下載而成，室內照片則胡亂拼湊。
   （ 2）勘察現場流于形式，走馬觀花拍些照片即可，沒有詳細進行勘察、調查同類物業情況，有甚者連勘察紀錄也沒有。還有一種情況，某些估價機構，特別是全國性的大型估價機構，對于跨區域的估價業務，往往找估價對象所在地的非本機構估價師幫忙現場拍照，只將估價對象照片上傳給該估價機構即算完成現場勘察。
   （3）勘察現場人員為非專職房地產估價師或估價員。目前很多估價機構現場勘察人員多半為業務承接人員，誰的業務誰現場勘察已成為行業潛規則。
   （4）勘察人員與報告撰寫人不一致。報告撰寫人不要求到現場實地勘察，只是通過勘察人員的口述或是勘察紀錄來撰寫報告，任憑該報告撰寫人想象力再豐富，也難以直觀地反映擬估 房地產的真實狀態與特點，難以得到客觀合理的估價結果。
    3．資料收集及估價報告撰寫方面
   （1）資料收集方面，很多機構棄繁從簡，只是簡單地從網絡上、報紙上進行相關資料搜索，然后“編造”案例。毛主席說過，“沒有調查就沒有發言權”，最簡單易行的辦法就是實地去調查周邊類似物業成交情況、租金狀況等。筆者認為，雖然網絡上、報紙上資料具有一定參考價值，將其作為參考資料無可厚非，但也存在一定的信息滯后性及其真實性程度不高等缺點，因此不能作為唯一的資料來源。
   （2）估價報告撰寫人很多為非注冊房地產估價師（或土地估價師）。很多機構專職房地產估價師（土地估價師）以掛靠形式存在，甚至有些機構在網絡上公開尋找掛靠的估價師，然后騁請一些非估價師人員從事技術工作，這樣雖節約成本，但估價報告質量存在嚴重問題，估價行業的聲譽、估價的公信力受到嚴重影響。
   （3）估價報告內容單一。有個非常有趣的例子，某機構總共才幾個員工，每天出具的估價報告數十份，甚至上百份，堪稱深圳速度，一個估價報告從勘察到撰寫、裝訂不足一小時就完成。這樣的速度又怎能保證估價報告內容的多樣性呢，又如何能保證估價報告的準確性呢？
    4．機構估價技術管理方面
目前，估價機構技術管理方面，重業務輕技術、劣幣驅逐良幣的現象非常普遍，業務經理比技術經理的地位要高。理論上講，把房地產估價活動比作一列火車，估價技術應為火車頭，估價業務則是發動機組或是助推器；估價技術是方向，估價業務是動力，估價技術應該領著估價業務跑才對。估價機構、估價技術、估價業務這三者的關系同時又與政府、公共配套設施及土地出讓三者之間關系相似。估價機構作為管理者尤如政府，估價技術作為機構發展估價業務平臺如同公共市政配套設施，估價業務是機構的經濟收入來源如同政府土地出讓，政府要想取得更多的土地出讓金就必須將市政配套設施完善，只有這樣才會有更多的開發商競相買地，土地才可以賣得個好價錢。因此作為專業估價機構，首當其沖的是搭建一個好的估價技術平臺。而目前恰恰相反，很多估價機構將發展估價業務成為首要目標，自然而然就形成了重業務輕技術的現象，因而也出現了評估價格技術經理說了不算，老板說了算的現象。值得一提的是，筆者之一所在機構深圳市世聯土地房地產估價有限公司的發展理念則是先從搭建估價技術平臺做起，將EVS估價系統深入到客戶中去，讓客戶慢慢接受它、使用它、認可它，從而達到促進估價業務承接工作的發展目標。
   （三）商業賄賂之風沒有得到有效遏制
商業賄賂是市場經濟的通病，是制約市場經濟正常運轉的凍瘡，是國際性毒瘤。自2005年底以來，中央非常重視治理商業賄賂工作。房地產估價行業反商業賄賂也一直在高調治理中，但收效甚微。估價行業顯現出商業賄賂現象頗為嚴重，其嚴重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價收費低，估價行業相對其他行業來講，每單估價業務收費低，尤其是目前估價業務競爭激烈，各估價機構估價收費標準競相調低；比例大，是指回扣比例占總體估價收費的比例大，目前回扣比例占估價收費的40%左右，甚至有的高達50%-60%，這是任何一個行業無法承受的。雖然近兩年政府高調打擊商業賄賂，但由于估價行業每單的估價收費低，基本以現金方式返還，從而給調查、取證、量刑方面帶來了前所未有的困難，抵制估價行業商業賄賂效果不明顯。
   （四）估價機構間業務競爭無序
    企業間競爭提倡的是產品質量競爭，由于估價機構所提供的估價產品沒有統一的標準來衡量，而且估價服務結果需要有一定的時間才能得到市場驗證。因此估價機構之間業務無序競爭尤為突出，相互排擠、抵毀、打擊報復的情況屢見不鮮。可見估價機構之間的業務競爭還是比較雜亂的。競爭無序大致表現在如下幾個方面：
    1．以回扣高低論“英雄”
評估機構為了獲取估價業務，竟相提高回扣比例，你給客戶返40%，我就給客戶返45%，博弈的結果，犧牲了企業利益，也給估價行業造成不良影響。
    2．以價格高低論“英雄”
   “價格戰”主要表現為兩個方面：其一是估價結果價格戰。受估價目的所限，哪家估價機構出具的估價結果能滿足委托方要求，委托方就將估價業務委托給該家機構做。或許預估就是由此而“誕生”的吧，委托方往往會要求幾家估價機構就同一目的在同一估價時點上對擬估房地產進行預估，然后從中選擇自己所期望的估價結果的估價機構。初看這似乎是一種正常的市場優勝劣汰的競爭現象，但實際上滋生了估價機構為承攬估價業務，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實、客觀、合理的估價報告的問題。
其二是估價收費價格戰。以估價收費博弈的結果無疑是傷對方（競爭對手，其他估價機構）七分，傷自己三分，可謂是傷人必先傷己。如果放任這種競爭方式漫延，無疑會給整個估價行業帶來滅頂之災。
    3．以“圈地”多少論“英雄”
    某些金融機構、政府相關機構（如法院）或大型企業（估價業務的主要提供者）往往會主動選定某些估價機構作為其固定合作伙伴，對其他取得合法估價資質的估價機構所出具的估價報告不予采納。估價機構為了取得估價業務資源則通過一定途徑來獲得某些金融機構、政府相關部門及某些大型企業的指定。這樣容易導致各估價機構不擇手段大肆“圈地”，誰圈的領域多就意味著誰的估價業務來源廣，這種圈地現象是滋生商業賄賂的溫床，助長了商業賄賂的不正之風，同時也衍生了估價業務員“炒單”或“飛單”現象。如A機構入圍了中國農業銀行深圳分行，B機構入圍了深圳市農村商業銀行，一旦B機構估價業務員承接到需要在農行貸款的業務，在別無選擇的情況下只能千里走單騎“飛單”至A機構，同理A機構也會發生估價業務員“飛單”至B機構的現象。因此于估價行業的健康發展而言是不提倡這種“圈地”運動的，而應倡導的是公平、公開、透明化的競爭。以上是目前估價行業普遍存在的現象，估價機構或估價行業組織應該積極主動地采取措施，實施有效的解決對策，以促使估價行業健康有序地發展。
     二、解決對策
    筆者根據多年來對估價行業發展及估價行業組織職能的了解，提出引入估價報告摘要系統等策略體系來有效遏制行業發展中的不規范行為，謹供參考：
    （一）提倡引入估價報告摘要管理系統
    估價報告摘要管理系統管理的主要內容：估價機構出具估價報告之前，負責該估價項目的注冊房地產估價師通過機構密鑰進入估價機構主系統，然后再通過個人指紋識別系統方式登錄估價報告摘要管理系統，對本項目估價內容進行簡要歸納（為提高效率，系統可設置好需要填寫的項目，報告摘要要能反映估價行業監管的主要內容，如包括估價項目名稱、估價報告號、估價目的、估價時點、估價作業日期、估價結果、估價服務收費、估價人員等信息），最后打印估價報告摘要附至估價報告首頁。
    對于估價機構出具的估價報告未登錄估價報告摘要管理系統，或雖然登錄了估價報告摘要管理系統但未打印并附在估價報告首頁的均視為不合格估價報告。估價行業組織通過定期與不定期抽查及檢舉揭發等方式對估價機構進行監督管理。如發現估價機構不按要求出具估價報告，應做出相應行政處罰或經濟處罰。估價報告摘要管理系統的管理者為估價資質的批準單位或同級估價行業組織，建議以同級估價行業組織作為估價報告摘要管理系統的管理者，如國家一級房地產估價機構的估價報告摘要管理系統的管理者為中國房地產估價師與房地產經紀人學會，依次類推。具體實施方案如下：
    （1）以行業組織為單位，建立完善的估價報告摘要管理系統。估價報告摘要管理系統必須具有五大功能，即“密鑰識別功能”、“真偽識別功能”、“投訴功能”、“指紋識別功能”及“統計歸納功能”。“密鑰識別功能”是指估價機構必須通過一個密鑰（一個機構只能申請一個，密鑰通過USB接口連接估價機構主機，其他計算機的指紋識別功能亦可生效）進入估價報告摘要系統；所謂“真偽識別功能”（真偽識別功能對外界公開）是指估價機構每次登錄估價摘要系統并按規定要求填寫內容后，估價摘要系統會自動出一個序列號，報告使用人可以通過該序列號登錄估價報告摘要真偽識別系統確認該報告的真實性；“投訴功能”是指估價報告使用人通過“真偽識別系統”或其他方式認定不合格估價報告，對出具該估價報告的估價機構進行投訴，同時也接受因估價機構在估價活動中其他不規范行為的投訴；“指紋識別功能”是指注冊房地產估價師必須通過自己的指紋驗證方可進入估價報告摘要系統進行報告摘要的填寫；“統計歸納功能”是估價行業組織對估價機構對估價報告摘要系統所輸入的數據及指紋簽到數據的統計并歸納分類。
    （2）要求注冊房地產估價師在規定時間內到行業組織進行指紋錄入，未在規定時間內進行指紋錄入的，將其列入不予注冊名單（如估價師影響到該估價機構在十五項行政許可條件中所規定的條件，通知該估價機構立即予以整改，規定時間內未完成整改的作吊銷或降級處理）。注冊房地產估價師變更，其指紋信息歸入新的估價機構。
    （3）以中房學（或中資協、中土協）名義，地方估價行業組織轉發至各省地市發行量較大的報紙上登報公告，同時地方估價行業組織主動將文件抄送至地方省市房管、國土、工商、稅務、銀行等主要委托估價單位。登報公告目的是提醒估價報告使用人使用經過估價摘要系統存檔過的合格估價報告，同時歡迎報告使用人通過行業組織所提供的免費網絡估價報告真偽識別系統進行確認，對提供不符合規定估價報告的估價機構予以投訴。
    （4）執行“指紋簽到監督制”，估價行業組織對估價人員通過指紋識別方式進入估價報告摘要系統的次數進行統計，規定各估價機構按相應資質等級所要求的注冊房地產估價師數量的60%以上注冊房地產估價師人員每月進行不低于四次的指紋簽到。如三級房地產估價機構，按十五項行政許可規定其機構至少需3名注冊房地產估價師，那么按照“指紋簽到制”的規定必須有3×60%即至少需兩名注冊房地產估價師在一個月內登錄報告摘要管理系統八次，每人每月不低于四次，同一天內登錄多次的視為一次。系統到月底執行自動統計數據，分門別類，對嚴格執行的估價機構及估價師亮綠燈通行，對不嚴格遵守的估價師個人或估價機構亮紅燈，估價行業組織可以按估價師或估價機構管理辦法予以嚴懲。對經常性不簽到的注冊房地產估價師列入重點監察范疇，以杜絕估價師“掛靠”現象。
    筆者認為估價行業組織如果能真正建立完善估價報告摘要管理系統，并對該系統進行嚴格的管理，能認真嚴格執行各項管理措施，估價市場的天空將變得更加純潔，估價師掛靠現象將得以杜絕，小亂差的估價機構將沒有生存的空間，只有這樣才能還估價機構和注冊房地產估價師一片藍天與凈土。
    （二）建立估價行業自律準則及估價行業問責制
    要使估價報告摘要管理系統有效的執行，還要有一套相應的管理措施。首先，要建立房地產估價行業執業自律準則。所謂房地產估價行業執業自律準則是指房地產估價機構和執業人員在房地產估價業務活動中應當遵循的行業規范。房地產估價機構和執業人員在執業過程中應絕對禁止下列行為：
    （1）以個人名義接受委托或轉包估價業務，收取費用；
    （2）以不正當手段損害同行的信譽，干預委托單位對房地產估價機構的選擇；
    （3）以回扣、提成、削價競爭的方式招攬業務；
    （4）執業人員同時在兩個或者兩個以上估價機構從事房地產估價業務；
    （5）允許他人借用自己名義從事房地產估價業務，為他人的估價結果簽字蓋章；
    （6）違反法律、法規要求，泄漏委托人商業秘密；
    （7）承接超過其資質規定范圍的估價項目；
    （8）擅自提高或壓低收費標準；
    （9）對管理部門要求填報的情況，不如實填報，弄虛作假；
    （10）接受委托單位的不合理要求，抬高或壓低估價價值，或隱瞞重要事實出具不真實的估價報告；
    （11）以任何方式從委托單位接受或向委托單位索取賄賂和其他好處；
    （12）法律、法規禁止的其他行為。
    其次，用房地產估價行業問責制來監督或嚴懲不遵守自律準則的估價機構或估價師執業人員。只有雙管齊下才能達到事半功倍的效果。要建立《有錯無為問責實施辦法》，要形成“有錯是過，無為也是過；有錯要問責，無為也要問責”的理念。一是要促使問責制規范化、制度化；二是要分清問責制對象的職責；三是問責制必須完善監督制度；四是確定完善問責制的具體實施辦法。因此要及時建立行業協會調查委員會、懲戒委員會和申訴委員會，完善行業自律監管的各項程序、規則和懲戒手段。
    （三）進一步加強地方估價行業組織責任感，加強估價業務管理力度
    社會一直在倡導“呼喚責任心，培養責任感”，地方估價行業組織也應該增強自身責任感的培養，不能放任估價行業自由發展。地方估價行業組織應積極引導估價機構按國家收費標準收取評估費，拒絕違規高收費或超低收費，維護估價機構經濟利益。在加強估價業務管理力度方面，建議各地市成立地方估價行業組織，以設地區、市為單位，全國一盤棋，從國土、房管、工商、銀行、稅務等五部門開始試點，地方估價行業組織發函至五部門建議其使用地方估價行業組織出具意見的估價報告，地方估價行業組織還應主動承擔起以下幾項監督工作：
    （1）事前監督。主要內容包括估價收費，至少有一名注冊房地產估價師到現場勘察，拍攝影像資料等，基本符合要求則出具意見并蓋章。對于影像資料要求，筆者認為注冊房地產估價師拍攝的照片中至少有一張能證明其到現場的照片（如估價人員以擬估房地產為背景的照片，提倡估價人員、領勘人與擬估房地產合照最佳），照片上估價人員要與估價報告附件中估價人員一致，這樣可以避免非估價人員勘察現場；
    （2)對估價報告監督。地方估價行業組織不定期對估價機構出具的估價報告進行抽查，并對抽查到的估價報告按照中房學制作的《估價報告評審表》的要求進行評審。評審時，首先要對估價報告進行報告摘要系統核對，對核對無誤的報告進行評審，對弄虛作假的情況給予嚴懲，懲處力度要大于對不合格估價報告的懲處力度。在評審過程中，將評估價格也列入評審范圍，主要對所采用的可比實例的真實性、估價參數選取的合理性和客觀性進行審核。
    （3）收費監督。建立并實施“委托合同備案制度”，即估價機構要想取得地方估價行業組織出具的意見及蓋章，必須提供委托雙方簽訂的估價委托合同書復印件（驗原件）。如果與國家評估收費標準偏差20%以上的，堅決不出具意見或蓋章，同時要求估價機構立即糾正。這樣可以杜絕評估機構通過競相降價手段來承攬估價業務。
地方估價行業組織應積極建立估價專家庫，定期對備案的估價報告進行抽查，對估價機構出具的評估報告進行價格管理，對出現評估價格異常的估價機構予以警告，嚴重的報估價主管機關對其進行吊銷、降級處理。這樣可以杜絕估價機構為迎合委托方要求而出具顯失真實、客觀的估價報告。
    （四）建立健全行業協作，共同監管體制
由于受我國體制所限，房地產估價師、資產估價師、土地估價師各出自不同的行政主管部門，房地產估價師主管部門是建設部，資產估價師主管部門是財政部，而土地估價師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同，但“三師”的職能卻有許多共同之處，估價業務領域沒有非常明顯的分界線，相反“三師”間估價業務的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面，給估價執業人員的管理帶來了不小的難度，所以我們應盡快促使房地產估價師行業組織、資產估價行業協會及土地估價師協會三會聯盟，相互協作，共同監管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價師掛靠現象，還能進行相互間技術交流，促進行業穩健發展。
    三、結束語
    最后筆者想說的是，估價行業發展至今，盡管還存在很多令人堪憂的問題，但是只要我們估價機構、估價行業組織齊心協力，共同維護行業的利益，估價市場的北風已吹起，冬天已來臨，估價市場的春天還會遠嗎？
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