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柴強

（中國房地產估價師與房地產經紀人學會）

 

摘要：本文認為：（1）估價與評估的含義有所不同，估價一詞更加精準，評估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價有專業估價和非專業估價之分，估價行業所從事的估價是一種專業估價；（3）不是所有的資產都需要專業估價，只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性的資產才真正需要專業估價；（4）估價應當劃分為不同的專業，如果沒有專業區分，估價將會失去社會信任；（5）由于房地產量大面廣等原因，房地產估價在古今中外都占估價行業的主體；（6）估價本質上是評估價值而不是評估價格；（7）估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價；（8）估價是提供價值意見而不是作價格保證；（9）估價都會有誤差但誤差應在合理范圍內。

 

關鍵詞：估價；評估；專業劃分；法律責任；誤差

 

中國現代估價行業雖然是在改革開放之后興起的，但業內的某些基本用語用詞和思想觀念等，仍然受到傳統理論和認識的束縛，仍然帶有傳統計劃經濟的色彩。在當今經濟全球化之下，不同國家和地區估價行業間的交往越來越頻繁，不僅境外的估價機構和估價師會進來，中國的估價機構和估價師遲早會走出去。為此，估價行業應當解放思想、更新觀念、順應時代要求，將有關用語用詞和思想觀念等放到國際大視野和現代市場經濟下進行重新審視。

估價活動的核心內容，是根據特定目的，對特定資產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見。目前在估價行業中，對這種活動的稱呼不盡相同，主要有“估價”和“評估”兩種。

一般情況下，估價和評估可以不作區分，能夠交換使用。但是科學、嚴謹地說，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價的含義更加精準、明確、具體，就是專指對經濟物品（即通常所講的商品、資產、財產等）的價值進行評估。評估的含義很寬泛，不只限于對價值進行評估，還可以指查驗某人、某物或者某項工作、活動等，以判斷其表現、能力、質量、效果、影響等。評估一詞目前還被廣泛用于許多領域，法規和文件中也明確規定了一些“評估”活動。例如，教育評估、規劃實施情況評估、規劃和建設項目實施后可能造成的環境影響評估、國防評估、績效評估、風險評估、節能評估等。即使是使用“資產評估”這個概念，它不僅包含資產價值評估，還可以包含資產的質量評估、性能評估、制造技術評估、投資風險評估、擔保貸款風險評估，甚至可以包含資產管理體制（如國有資產管理體制）評估等。因此，雖然估價應當建立在對估價對象的質量、性能等評估的基礎上，但為了表述上更加精準、明確，應當把以得出價值為目標和最終結論的評估，稱為價值評估或者簡稱估價。同理，以其他某個方面作為目標和最終結論的評估，應明確地稱為相應方面的評估。只有當評估的目標和最終結論為綜合性的或者目前一時難以找到恰當的用詞予以準確表述時，可以籠統地稱為評估。另外，“資產評估（asset appraisal）”這個概念在國外也很少見。

對估價作廣義和通俗的理解，即估計經濟物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論他（她）估計得對與錯，也不論其結果是否令人信服。但是，估價行業所從事的估價，是一種提供專業意見、具有公信力、實行有償服務、承擔相關法律責任的專業估價。由于這種估價活動的技術性很強，估價結果的客觀合理與否關乎相關單位和個人的切身利益，甚至會對社會經濟活動產生重大影響，關系公共利益和人民財產安全，例如為房地產抵押貸款服務的估價關系金融安全，為國有土地上房屋征收補償服務的估價關系社會穩定，所以不是隨便什么人都可以從事的，只能由取得相關資格的專業人員和取得相關資質的專業機構來從事。

專業估價與非專業估價主要有以下5點不同：（1）由專業人員和專業機構完成——專業估價是由具有相關估價專業知識和經驗、取得相應估價資格的估價師和具備足夠數量的估價師等條件、取得相應估價資質的估價機構完成的。（2）是一種專業意見——專業估價不是憑直覺、感性認識得出的，而是運用科學的估價方法，經過嚴謹的分析、測算和判斷得出的專業意見。（3）具有公信力——專業估價提供的意見較科學、準確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認可或接受。（4）實行有償服務——專業估價要向委托人收取一定的費用，是一種有償服務行為。（5）承擔法律責任——專業估價要對估價的過程和結果負責，承擔相應的法律責任。因此，估價師和估價機構負責人應充分認識到自己從事的是專業估價，并讓服務對象和社會大眾確實感受到你很專業。

一種職業乃至一個行業的生存與發展，必須建立在社會對它有內在需要的基礎上，僅靠行政命令等外在的強制要求是難以維持長久的。因此，如果社會大眾無法認識或了解一種職業、一個行業存在的理由，以及這種職業、這個行業對社會福利和社會進步帶來的貢獻，那么這種職業、這個行業就難以在現代競爭激烈的社會存在下去，更不用說要持續發展了。

雖然任何資產在交易中都需要衡量和確定價格，估價行業希望所有的資產都要估價的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產都需要專業估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產，通常不需要專業估價。例如，2004年11月25日發布的《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋〔2004〕16號）第4條規定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見，一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業估價。這是因為：（1）一種資產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通過簡單的比較）便可以得知，就不需要專業估價。（2）一種資產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業機構或專業人員估價的花費與資產本身的價值相比較高，甚至超過資產本身的價值，聘請專業機構或專業人員估價顯得不經濟，則也不需要專業估價。因此，真正需要專業估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業整體資產以及某些機器設備、無形資產等。

在需要專業估價的不同類型的資產中，因為它們之間的特性不同，把握影響其價值的因素所需要的專業知識和經驗有很大的差異，例如質量、性能、新舊程度、產權狀況、占有使用情況、市場行情等，所以對它們的價值進行評估通常不是同一個估價師甚至不是同一家估價機構所能勝任的。例如，對于房地產、古董、礦產、機器設備、無形資產等，很難有同一個人對它們都“識貨”，更不用說要科學、準確地評估出它們的價值了。進一步來說，估價是與估價對象這個“物”密切相關的，與某些浮在“物”之上的專業服務不同，而類似于設計。建筑設計、汽車設計、服裝設計、發型設計等雖然都是設計，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。

對于社會大眾來說，通常也只有具有相應估價專業知識和經驗的估價師得出的估價結果才令人信服，才具有公信力，估價因此必然會出現適當的專業分工，形成按照估價對象劃分的不同專業和相應的估價師。國際上，一般把估價專業劃分為房地產、藝術品和古董、礦產資源、機器設備、企業價值、無形資產等幾大類。即使是房地產估價，在美國等市場經濟發達國家和地區，通常還分為住宅估價和商業房地產估價兩大類。在這兩類中又有各自的專業范疇。例如，在住宅估價中，有的房地產估價師專做小型的（一至四個單元）給多戶家庭使用的住宅估價，有的房地產估價師專做大面積住宅估價。在商業房地產估價中，有的房地產估價師可能專做土地開發估價，有的房地產估價師可能專做工業房地產估價，或者專做寫字樓估價，或者專做零售商業房地產估價。

總之，估價如果不分專業，一個估價師如果什么資產都可以估價，就好比是一個教師什么書都可以教，一個醫生什么病都可以看，某些估價師可能因所有估價業務都可承攬而一時得利，但終因沒有專業化發展而不能提供優質服務，進而會發生“信任危機”而不被社會認可，得不到社會尊重、沒有尊嚴，估價行業難以持續發展，最終受害的將是估價師和估價行業自身。至于估價機構，可以根據擁有的估價師的專業情況以及自己的發展定位等，專營某種資產估價業務，成為某種專業的估價機構；或者從事多種資產估價業務，成為綜合性的估價機構。目前存在的突出問題的實質是，各個估價管理部門要求估價機構的名稱必須有“資產”、“房地產”、“土地”等字樣才給予相應的估價資質。這個規定阻礙了估價機構的發展，應盡快取消。只要求估價機構名稱有“估價”或者“評估”字樣即可，估價機構可以根據自己的專業定位或者優勢等，自愿確定名稱中是否帶“資產”、“房地產”、“土地”等字樣。

古今中外，無論是從估價師數量還是從估價業務量來看，房地產估價都在估價行業中占主體。房地產估價之所以占主體，主要是因為下列三方面造成的：

（1）房地產“量大面廣”，其他資產的數量相對較少。房地產數量龐大，社會保有量和每年的新增量都很大。在一個國家或地區的全部財富中，房地產是其中比重最大的部分，一般占50%～70%，即其他各類財富之和也不及房地產一項，僅占30%～50%。在總量不多于房地產的其他資產中，許多資產還因為不同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性而不需要專業估價。某些資產雖然在理論上需要專業估價，但因為數量很少，估價業務“千年等一回”，從而難以支撐起人們專門從事其估價活動，也就沒有相應的估價師這種專門職業。一旦需要估價，通常是依靠相關研究者或者設計者、制造者提供專業意見。在需要專業估價并能支撐起人們專門從事其估價活動的其他資產中，一般還要分專業。這些就使得其他資產估價專業相對更小，房地產估價在估價行業中的主體地位更加突出。

（2）房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少。房地產以外的其他資產主要是發生轉讓行為，在轉讓的情況下需要估價。房地產除了發生轉讓行為，還普遍發生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產轉讓需要估價，而且房地產租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險等活動也都需要估價。縱觀古今中外，對房地產估價的需求遠遠大于對其他資產估價的需求。

（3）房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。因為房地產估價師不僅懂得房地產價值及其評估，而且具備有關房地產價格及其影響因素的專業知識和經驗，了解房地產市場行情，所以，房地產估價師也是“房地產價格專家”、“房地產市場分析專家”、“房地產投資顧問”，人們通常還要求房地產估價師和房地產估價機構承擔房地產市場調研、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃、房地產項目調查評價、房地產購買分析、房地產資產管理等業務。這就使得房地產估價行業具有更大、更廣的發展空間。

過去由于受傳統觀念的束縛，為了避免與傳統政治經濟學中的價值內涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產生誤解，特別是當時人們對本質上不是勞動產物的土地，否認它有價值或者對它是否有價值存在很大的分歧，從而采用了“價格評估”的稱謂而未采用“價值評估”的稱謂。

價值（value）和價格（price）之間的關系及本質區別是：價值是物的真實所值，是內在的，是相對客觀和相對穩定的，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現，圍繞著價值而上下波動，是實際發生、已經完成并且可以觀察到的事實，它因人而異，時高時低。現實中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關系和無知等原因，時常會出現“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。因此，為了表述上更加科學、準確，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應當指出估價本質上是評估價值而不是評估價格。

還需指出的是，雖然估價是評估價值，而且理論上是價值決定價格，但估價實踐中一般是通過外表的價格來了解內在的價值。這就如同人的心理活動支配其行為，但要了解人的心理活動則是通過觀察其行為那樣。

估價（valuation）與通常意義上的定價（pricing）有本質不同。估價是提供關于價值的專業意見，為相關當事人的決策提供參考依據。定價往往是相關當事人自己的行為，即諸如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等，應由交易當事人自己決定。交易當事人出于某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低于或高于交易標的的價值。例如，根據國家產業政策，政府為了鼓勵某些產業發展，在向其提供土地時可以給予價格優惠；或者為了限制某些產業發展，可以對其實行高地價政策。例如，1992年11月4日《國務院關于發展房地產業若干問題的通知》（國發〔1992〕61號）指出：“土地使用權出讓價格，要以基準地價為依據，并體現國家產業政策。”至于私人之間的讓利交易就更不用講了。

進一步就估價是一種廣義的“定價”來說，雖然價值總的講是一種主觀的東西，估價在表面上或形式上也為一種主觀活動，看上去是估價師在給估價對象定價，但是對于估價師或者某個市場參與者而言，價值則是客觀的、由市場力量決定，即價值是由眾多的市場參與者的價值判斷而非個別市場參與者的價值判斷所形成。因此，估價不是估價師的主觀隨意定價，而是估價師模擬大多數市場參與者的思維和行為，在充分認識市場形成價格的機制和過程，以及深入調查了解市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的價值揭示出來。換句話說，估價是基于估價對象的價值本來就存在，估價師只是運用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經驗去“揭示”或者“發現”它，而不是去“發明”或者“創造”它。

估價行業外的人通常認為，估價機構和估價師提供的評估價值，應是在市場上可以實現的。否則，估價機構和估價師應當賠償由此造成的損失。實際上，估價是估價師以“專家”的身份發表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點，即估價結果是一種專業意見，而不應被視為估價機構和估價師對估價對象在市場上可實現價格的保證。

雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價機構和估價師可以不負任何責任。可以把估價專業意見的作用分為性質不同的兩類：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據性的。為估價委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，例如評估投資價值為委托人確定投標報價提供參考，估價報告是一種“私人產品”，這種估價通常是屬于咨詢性或參考性的。為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評估市場價值為上市公司的關聯交易提供參考依據，估價報告具有“公共產品”性質，這種估價通常是屬于鑒證性或證據性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任。其中在起著鑒證性或證據性作用的估價中承擔的法律責任，一般要大于在起著咨詢性或參考性作用的估價中承擔的法律責任。目前，已有一些法律、法規規定了估價的法律責任，例如，《中華人民共和國刑法》（2005年2月28日修正文本）第229條第1款規定：“承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。”該條第2款規定：“前款規定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。”該條第3款規定：“第一款規定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”

從估價行業外的人來看，合格的估價師對同一估價對象的評估價值應是相同的；對于為交易提供價值參考依據的估價，評估價值是否正確還應當用事后的實際成交價格來檢驗。但在實際中，評估價值與實際成交價格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的價值進行重新評估，不同的估價師得出的評估價值往往也不相同。這就產生了估價準確性的問題。

對估價準確性問題的全面認識包括：（1）即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。因為估價總是在信息不完全和不確定性下做出的，不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。（2）所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值＝真實價值＋誤差。估價對象的真實價值只是理論上存在，實際中不可得知，因此評估價值有誤差是必然的。即使是高度、面積、重量等一般物理量的測量，被測量物和測量工具通常還是有形的實物，也不可避免地存在誤差。更何況是估價，它在某種意義上講是選用無形的估價方法等去測量看不見、摸不著的價值，存在誤差也就不難理解了。（3）不能用物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差。在英國和其他英聯邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時放寬到±15%，對于難度很大的估價業務甚至放寬到±20%。如果評估價值超出了誤差范圍，即可以認為估價師存在“專業疏忽（professional negligence）”。但以誤差范圍來判斷估價的準確性，在英國估價行業內一直有爭議。雖然如此，估價誤差還應有個度，誤差應在合理范圍內，因此就需要確定一個合理的誤差范圍，上述英國的估價誤差范圍值得借鑒。（4）判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較。由于真實價值不可得知，出現了兩種替代真實價值的選擇：一是實際成交價格；二是合格的估價師的重新估價結果。因為評估價值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價格，而實際成交時的交易情況不一定正常，實際成交價格不一定是正常市場價格，所以一般不能采用實際成交價格，而應采用合格的估價師（通常為公認的具有較高專業勝任能力的若干名估價專家）對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的重新估價結果。（5）即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，但實際中不輕易直接評判一個評估價值的對與錯，誤差有多大，而是通過考察估價師和估價機構在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結果予以肯定或否定。