“地王”翻飛，在2007年還是頗刺激神經(jīng)的事情，但到了2009年，更大的“地王”雪球滾滾而來，“地王”的量級和生產(chǎn)方式不斷升級，人們便不再和自己的想象力較勁了。

不過，2007年的“地王”狂潮之后，2008年的萎靡接踵而來。渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩表示：2009 年底平均土地價格從上一年的933 元/平方米升至1923 元/平方米，漲幅達(dá)106%。我們有理由質(zhì)疑，2009年的更生和激進(jìn)會不會即時償付更大的代價？抑或者會有更大的雪球來將它掩埋？

2009年，地王的大門由杭州拉開。產(chǎn)權(quán)40年的南山路勾山里B地塊出讓，杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司以樓面地價4.6萬元/平方米、230%的高溢價競得該地塊。2009年一季度，杭州市出讓的15個地塊中的大部分為各區(qū)縣國企獲得，在2009年經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃下，通過土地這一載體，地方國企將銀行的信貸資金轉(zhuǎn)化為地方財(cái)政資金，大大緩解了地方財(cái)政壓力。而杭州也因2009年1054億元土地收入冠蓋全國地王之首。

從公司層面看，由此拉開的地王大戰(zhàn)越戰(zhàn)越酣，地產(chǎn)大鱷紛紛上陣。2009年，保利地產(chǎn)土地儲備擴(kuò)張超過千萬平方米，需要支付的地價款總額近500億元，北京、廣州、重慶等城市均有其地王蹤跡。2009年12月，經(jīng)過120輪競拍，保利以30.4億元拍下北京東風(fēng)鄉(xiāng)高井村地塊，溢價130%，樓面地價達(dá)23506元/平方米，與周邊商品房售價已相差無幾。保利2009年全年的銷售收入為430億元，與其新增土地儲備價格相當(dāng)。保利地產(chǎn)年報(bào)顯示：2009年度，保利地產(chǎn)存貨600億、經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流存量為-11億元，這也引來了保利地產(chǎn)現(xiàn)金流吃緊的質(zhì)疑。

2009年地王的尷尬不斷出現(xiàn)生動的注腳，大龍首當(dāng)其沖。

北京雙料地王大龍地產(chǎn)以總價50.5億元、樓面地價2.9859萬元/平方米競得的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地被北京市國土資源局收回，并2億元競買保證金被罰沒。大龍地產(chǎn)年報(bào)顯示，2009年期末大龍地產(chǎn)現(xiàn)金類價物余額2.55億元，與應(yīng)支付的48億元剩余土地出讓金額相去甚遠(yuǎn)，捉襟見肘的支付能力幾乎成為一樁笑話。

被潘石屹曾戲稱“拍地不算賬”的中化方興，算的可能是另一筆賬。中化方興在2009年6月以40億元拍得的廣渠路15號地，于2009年底向北京市規(guī)委提出修改規(guī)劃的申請，專家粗略估算，規(guī)劃調(diào)整后可增加的實(shí)際建筑面積約為8萬平方米。鑒于2009年6月30日參與廣渠路15號地競拍活動的12個競買人（含競買聯(lián)合體）中，有3個競買人對中化方興公司修改規(guī)劃條件的申請持有異議，北京市規(guī)委認(rèn)為中化方興公司修改規(guī)劃條件的申請沒有得到所有其他競買人的同意，因此，決定終止修改廣渠路15號地控制性詳細(xì)規(guī)劃的法定程序。

與此同時，國土部門對閑置土地的處罰也前所未有地嚴(yán)格起來，廣州、上海、南京相繼收回大量閑置土地，其中滿是2007年地王的身影。少數(shù)過氣地王也在積極謀求解套方式例如修改規(guī)劃，這其中包括萬科的位于廣州的紡織路1號、江灣大橋以東地塊、雅居樂的同福中路市紅十字會醫(yī)院東側(cè)地塊等；更多的還是不具備開發(fā)能力，閑置未動。

不僅是地方政府在收緊出口，金融政策同樣停止向地產(chǎn)輸氧。通過增發(fā)、信托等方式融資在2009年日益受到地產(chǎn)企業(yè)青睞，但是銀監(jiān)會日前發(fā)布《加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，規(guī)定信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。《通知》對信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)嚴(yán)格管理的態(tài)度也為2010年的地產(chǎn)融資環(huán)境帶來了一絲涼意。在2010年政策尚不完全明朗的情況下，地王將是地產(chǎn)企業(yè)最大的不穩(wěn)定因素。一旦出現(xiàn)2007年信貸緊縮情況，不斷滾大的土地成本，如果再次遭遇房價下行，毛利率下降，降價空間被壓縮，企業(yè)的融資困境可能會比2007年的寒冬來得更冷。

(作者：張雅楠)