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對房地產估價行業自律建設的一些思考

http://www.crei.cn　　來源：《中國房地產》2011年第5期

我國的房地產估價行業產生于上世紀90 年代初，估價機構多為政府部門事業單位改制后形成的企業，企業的內部管理制度和市場競爭方式存在許多問題，各級政府部門為保障行業的順利發展也出臺了一些管理制度和管理措施，但由于估價市場發展變化迅速，呈現出明顯的滯后性。行業內出現了估價機構之間惡性競爭、估價師缺乏職業道德、估價行業公信力減弱等嚴重問題。上述這些問題，除需要政府主管部門加快評估立法，改進管理方式之外，還需要估價行業從業者從行業長遠發展的角度出發，切實提升自身的業務能力和綜合素質，推進行業自律體系的建設，保障估價行業的可持續發展。

一、估價師要有倫理自主性

估價行業是智力服務型行業，它與一般的生產型行業不同，估價行業服務成果完全依靠人的腦力勞動和智力服務，估價行業的核心人才實際上就是估價師。因此，估價師在行業發展和自律建設中的作用不言而喻。

估價師對于不合理的要求從內心出發肯定是不愿意答應的，但由于估價師執業的不獨立性，有些事情估價師在執業過程中也無能為力。估價師不是不講職業道德，但他們處在角色沖突中，不能夠按照自己的專業意見獨立執業，最終喪失倫理自主性。

層級式的組織管理方式要求估價師在工作中必須服從上級的安排，當項目經理要求估價師把估價對象房地產的價值高估或低估到某一水平時，即使估價師不愿意也必須服從。估價機構的績效考核制度也束縛了估價師的倫理自主性。2008 年有一項針對估價結果是否會被委托方或公司最終改變的調查，345 人選擇了“是”，占被調查人數的58.87%；241 人選擇了“否”，占被調查人數的41.13%。

鑒于目前這種現狀，估價師必須找回倫理自主性，必須要有責任意識和風險意識，要用長遠的觀點來看待承接的每一宗評估業務。估價師在估價活動中承擔的責任包括經濟責任、行政責任和刑事責任，估價活動的風險具有明顯的滯后性特征，所有的責任都不是在估價活動的當下兌現的，它們需要未來市場的檢驗，而未來的市場狀況又具有不可預見性，不可能在估價活動過程中預知。因此，如果估價師沒有“事業觀”，不按照職業操守和專業意見執業，就很有可能給自己未來的職業生涯留下遺憾，甚至是污點。

估價師只要從自身可持續發展的角度出發，就能夠在執業過程中權衡利弊，把握住可貴的倫理自主性。雖然不是所有的估價報告都由估價師來撰寫，但都需要估價師審核簽字，只要估價師不在不實估價報告上簽字，估價報告就沒有法律效力，就不能成為經濟鑒證類文件，就不會對社會經濟活動產生不良影響。因此，加強估價行業自律，估價師要學會拒簽。

二、估價機構要既“重市場”又“重技術”

我國的房地產估價管理制度規定估價師不能以個人的名義執業，必須以所在機構的名義從事房地產估價業務，因此，估價機構承擔了估價行業的所有業務。從這個角度出發，估價機構在行業自律建設方面也應發揮最大的作用，承擔最多的義務，估價機構自我約束能力直接影響整個行業自律建設的水平。

目前，估價機構在經營過程中最普遍的問題就是“重市場，輕技術”，估價機構在企業經營過程中只注重估價業務的市場獲取，而不重視估價報告的技術過程。估價行業是智力服務型行業，服務成果是技術性的建議和結論，但由于目前估價業務多為政策性評估業務，市場和委托方一般只把房地產估價當作完成某一事項的手段或工具，估價報告成果本身并不被大多數市場需求者所認知。客戶在需要估價結論的同時，又需要估價機構按照自己的意見或對自己有利的方向出具估價報告，在這一過程中，估價技術就變得微不足道。隨著估價行業市場競爭的加劇，估價機構“重市場，輕技術”的趨勢愈演愈烈。

估價機構“輕技術”的做法，給估價機構帶來的風險是很大的。估價機構不關注估價技術的改進與革新，不對估價技術的研發給予投入，不對估價技術人員給予相應的支持和尊重，對估價活動中產生的新問題不具備解決的能力，進而影響估價機構的專業勝任能力，影響估價機構獲取估價業務的能力，進一步影響估價機構參與市場競爭的能力，最終結果是被市場所淘汰。

估價機構“輕技術”的做法，對估價行業同樣帶來巨大的風險。估價機構不重視估價報告的技術思路和過程，在估價報告中沒有對估價結果的有力論據和說明，估價報告的質量肯定不高，甚至低下。如果多數估價機構都不重視估價技術過程必然導致整個行業估價成果可信度降低，估價報告參考價值減少。長此以往，房地產估價報告很有可能被其他咨詢性報告所替代，失去原本屬于房地產估價行業的中介服務市場，影響到行業的生存與發展。

估價機構必須在重視市場拓展的同時，注重估價技術質量的提高，只有這樣才能保證估價結果的客觀公正，才能體現估價成果的真正價值。估價機構參與行業自律建設，最根本的就是獨立、客觀、公正地執業。從重視估價技術質量，保證估價結果的客觀公正性出發，是估價機構加強行業自律建設的必由之路。因此，必須加強行業自律，估價機構要敢于拒絕影響公司和行業聲譽的估價業務。

三、行業組織要加強協調、服務和監督功能

1.限制機構價格競爭，避免行業惡性競爭

行業組織通過制定限制價格競爭的制度，可以約束會員的違規競爭行為，還可以從根本上達到“雙贏”的局面：增加行業收益額的總量，提高行業服務質量。會員機構在價格上按照一定的規則競爭后，就不能再壓低價格了，為了獲得估價業務，會員機構必須在服務質量上下功夫，提高服務質量，以博取市場的信任。隨著從業經歷的積累，不同的會員機構肯定會在不同的估價領域形成各具特色的優質服務。這是它們參與市場競爭的基石，對于沒有任何優質服務的機構肯定會被市場淘汰。不同的機構形成差異化的產品服務，專于不同的估價業務類型，也就不需要在價格上一味壓價，行業惡性競爭的局面就不會出現。估價機構在市場規律的指引下，根據行業組織的引導，就能夠實現可持續發展的局面。

2.進行估價技術研究，為協會會員服務

行業組織（協會）對會員的服務，包含的內容十分廣泛。行業組織要拓展服務品種，要針對會員的緊要需求，加強對其執業活動，特別是技術活動的支持和服務。行業組織面向所有會員，可以整合行業內存在的多種類型的專業人才，形成研究團隊；可以通過與政府部門業已存在的良好關系，收集整理客觀真實的市場信息和行業數據。行業組織工作人員的專業性和全職性保證了技術研究工作的連續性和動態性；行業組織的志愿性和非營利性，保證了技術研究成果的客觀性、公信力和權威性。

3.開展估價師繼續教育活動，保障估價師的執業水平

行業組織可以根據估價行業的發展趨勢和估價工作需要改進的地方，適時安排培訓內容，可以有目的性、有針對性地開展估價師繼續教育培訓活動。繼續教育的內容不僅要包括估價技術方面的內容，從行業自律的角度出發，更要注重職業操守和行為規范的培養。

4.加強行業誠信檔案建設

行業組織要形成對估價機構和估價師的監管機制，必須建立行之有效的監管體系，同時要建立估價行業誠信檔案。行業誠信檔案的建立是行業組織在行業自律管理工作中的一項重要工作，誠信檔案要定期向社會公布。行業誠信檔案包括估價機構的誠信檔案和估價師的執業檔案，記錄估價機構和估價師在從業過程中的良好記錄和違規記錄，所有檔案必須保證可隨時查詢。行業組織還要出臺對機構和個人誠信記錄的獎勵和處罰辦法，從而達到促進行業健康發展的目的。