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城市繁華區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估思考
 
沈　博1    黎明2   蔡慧芝3
 
    摘要：隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和改革開放力度的進(jìn)一步加大，第三產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)“富民強(qiáng)市”的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。眾所周知第三產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)有著較強(qiáng)的依賴性，諸多服務(wù)性行業(yè)都林立在商業(yè)金融業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域。但由于歷史以及城市不斷擴(kuò)張的原因，在很多城市特別是一些發(fā)展歷史悠久的城市中，很多工業(yè)物業(yè)位于昔日的城市遠(yuǎn)郊區(qū)成為今天城市的商業(yè)金融業(yè)中心區(qū)。第二產(chǎn)業(yè)不退出，第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)不去，這是我國(guó)很多大城市長(zhǎng)期困擾城市發(fā)展的頑疾，只有政府通過調(diào)整規(guī)劃，把城市建成區(qū)范圍內(nèi)的第二產(chǎn)業(yè)，搬遷到城市遠(yuǎn)郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)及工業(yè)集聚點(diǎn)等功能區(qū)塊內(nèi)，只有推進(jìn)中心城區(qū)“退二進(jìn)三”政策，以盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化城市功能布局；才能利用騰出的土地進(jìn)行商業(yè)、住宅類物業(yè)的開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善城區(qū)面貌和居民生活環(huán)境，提高城市品位，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。但由于城市中心區(qū)本身的吸引力，大部分工業(yè)企業(yè)尤其是一些民營(yíng)企業(yè)，不會(huì)積極主動(dòng)，心甘情愿地退出中心區(qū)，政府只有通過合理收購(gòu)，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執(zhí)行“退二進(jìn)三”政策。因此估價(jià)人員在對(duì)此類物業(yè)收購(gòu)價(jià)值評(píng)估時(shí)，以周圍區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)格調(diào)整的基礎(chǔ)難以讓企業(yè)信服。因?yàn)檫@些工業(yè)房地產(chǎn)占有城市優(yōu)勢(shì)區(qū)位，其房屋用途也不再單純用作工業(yè)，臨街部分往往改為商業(yè)店面，或直接經(jīng)營(yíng)，或出租經(jīng)營(yíng)，收益中包含了商業(yè)房地產(chǎn)的收益，其單純的工業(yè)性質(zhì)價(jià)格難以體現(xiàn)。因此試圖剝離出工業(yè)企業(yè)廠商利潤(rùn)以獲取工業(yè)房地產(chǎn)可支付的最高租金(房地產(chǎn)凈收益)，然后再利用收益法估算工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。
 
關(guān)鍵詞：政府收購(gòu)　規(guī)劃調(diào)整 退二進(jìn)三 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)
 
一、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問題的提出
    根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)［2004］28號(hào))、國(guó)土資源部《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部21號(hào)令)、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國(guó)土資發(fā)［2006］114號(hào))等文件精神，各級(jí)人民政府優(yōu)化城區(qū)用地結(jié)構(gòu)，盤活土地存量，促進(jìn)土地資源合理配置，提高城市品位，推進(jìn)中心城區(qū)“退二進(jìn)三”。在實(shí)施“退二進(jìn)三”時(shí)，政府要對(duì)這些工業(yè)房地產(chǎn)先進(jìn)行收購(gòu)，轉(zhuǎn)變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購(gòu)工業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，一般要委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該工業(yè)房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，為政府收購(gòu)該工業(yè)房地產(chǎn)，確定收購(gòu)價(jià)格提供參考依據(jù)。
根據(jù)估價(jià)目的，遵循合法原則，對(duì)于工業(yè)房地產(chǎn)，因其市場(chǎng)交易不活躍且交易個(gè)別性較強(qiáng)，難以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對(duì)于政府土地收購(gòu)項(xiàng)目，特別是處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，由于取得時(shí)間較早，取得之時(shí)位于城市邊緣區(qū)域，隨著城市的擴(kuò)展，城市配套設(shè)施的不斷完善，現(xiàn)已成為城市繁華區(qū)域，甚至成為城市中心區(qū)域，顯然成本法無法體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途的價(jià)估價(jià)結(jié)果很難讓企業(yè)信服。估價(jià)師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。
在實(shí)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于某些原因，處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)方式較多，估價(jià)師可以試著用收益法進(jìn)行評(píng)估。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益。在房地產(chǎn)評(píng)估中，基于租賃收入測(cè)算凈收益較為普遍。基于租賃收入對(duì)處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，難點(diǎn)是對(duì)租金水平的確定。估價(jià)人員根據(jù)對(duì)類似區(qū)域臨街的店面以及估價(jià)對(duì)象的租金調(diào)查分析，可以發(fā)現(xiàn)這類房地產(chǎn)的租金水平與該區(qū)域臨街商業(yè)房地產(chǎn)租金水平相當(dāng)。因此，在估價(jià)中如果按照用途合法原則，對(duì)這類房地產(chǎn)的租金直接采用周圍單純工業(yè)廠房的租金水平，企業(yè)是顯然不能信服的。如果采用同一區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)房地產(chǎn)的租金水平，從估價(jià)的合法原則要求，需要從這個(gè)租金中將不應(yīng)歸屬于工業(yè)房地產(chǎn)的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數(shù)據(jù)支持。
二、工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路
我們?cè)趯?shí)踐中不斷摸索探索，以基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，并進(jìn)而對(duì)處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行估算。
營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒有分開，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者行業(yè)利潤(rùn)共同組成企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。用公式表示為：
房地產(chǎn)凈收益=產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤(rùn)。
工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路就是基于對(duì)營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)利潤(rùn)組成的思考，先通過企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表測(cè)算出企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，然后剝離廠商利潤(rùn)，剩余部分即為工業(yè)企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金，然后通過收益法計(jì)算公式，將房地產(chǎn)租金還原為房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
三、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)用案例
估價(jià)對(duì)象概況：浙江省某機(jī)械制造有限公司工業(yè)房地產(chǎn)，土地于上世紀(jì)80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械制造，土地使用權(quán)面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。估價(jià)對(duì)象實(shí)際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)政府為了收回該工業(yè)房地產(chǎn)，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年9月5日。
（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的測(cè)算
企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中獲得企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的計(jì)算公式是，企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用。
根據(jù)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域類似企業(yè)近三年來的經(jīng)營(yíng)狀況，選取了三個(gè)比較案例進(jìn)行測(cè)算。
案例一：浙江某機(jī)械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為13563.67萬(wàn)元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為8352.18萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為678.18萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售稅金附加為881.64萬(wàn)元，管理費(fèi)用為1724.76萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為591.33萬(wàn)元。
企業(yè)利潤(rùn)總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33
＝1335.58萬(wàn)元
案例二：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為14563.17萬(wàn)元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為9002.13萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為728.16萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售稅金附加為946.61萬(wàn)元，管理費(fèi)用為1837.36萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為611.38萬(wàn)元。
企業(yè)利潤(rùn)總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38
＝1437.53萬(wàn)元
案例三：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為10761.63萬(wàn)元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為6539.28萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為538.08萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售稅金附加為699.51萬(wàn)元，管理費(fèi)用為1424.26萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為501.35萬(wàn)元。
企業(yè)利潤(rùn)總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35
＝1059.15萬(wàn)元
（二）確定房地產(chǎn)租金
1．計(jì)算正常經(jīng)營(yíng)情況下經(jīng)營(yíng)者的行業(yè)利潤(rùn)
根據(jù)調(diào)查了解和查閱相關(guān)行業(yè)信息，紡織機(jī)械行業(yè)利潤(rùn)率為8%。那么，
案例一企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))＝13563.67×8%=1085.09萬(wàn)元
案例二企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))＝14563.17×8%=1165.05萬(wàn)元
案例三企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))＝10761.63×8%=860.93萬(wàn)元
2．企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金
案例一企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1335.58-1085.09=250.49萬(wàn)元
案例二企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1437.53-1165.05=272.48萬(wàn)元
案例三企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1059.15-860.93=198.22萬(wàn)元
3.每平方米建筑面積租金
案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米
案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米
案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米
取三個(gè)案例的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象工業(yè)房地產(chǎn)的租金，即：
(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米
（三）工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算
根據(jù)以上測(cè)得的房地產(chǎn)租金，利用收益法測(cè)算工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。
1．報(bào)酬率的確定。通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來求取。根據(jù)2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)影響估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為4.52%，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.12%。
2．收益期限的確定。工業(yè)房地產(chǎn)法定最高使用期限為50年，計(jì)算法定年限下工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。
3．測(cè)算收益價(jià)格。
 
＝1534元/平方米
4．年期修正。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日，距估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為：
       ＝1500元/平方米
5、確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。
19506.7×1500=2926.01萬(wàn)元
四、注意事項(xiàng)與存在問題
從企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中撥離出房地產(chǎn)凈收益，利用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區(qū)域單純工業(yè)房地產(chǎn)，以此剔除因其他收入對(duì)工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)的影響，從而消除其他收入導(dǎo)致的對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算不準(zhǔn)的因素。
在估價(jià)中計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)時(shí)，產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用與會(huì)計(jì)核算中的產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用在計(jì)算口徑上是有區(qū)別的。在會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)的建筑物、房屋是作為固定資產(chǎn)核算的，企業(yè)取得的土地使用權(quán)價(jià)值，可能作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。無論是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，企業(yè)的土地使用權(quán)與房屋和建筑物都要計(jì)提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入產(chǎn)品生產(chǎn)成本或管理費(fèi)用，在計(jì)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)時(shí)，作為產(chǎn)品銷售收入的減項(xiàng)予以扣除。但估價(jià)中計(jì)算產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費(fèi)用時(shí)，應(yīng)將會(huì)計(jì)核算中列入產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費(fèi)用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權(quán)無形資產(chǎn)攤銷剔除。
利用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益所測(cè)算的工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值，雖然可以有力地說服企業(yè)，但也存在很多問題：
1、資料取得困難。利用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益，最主要的依據(jù)是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，因?yàn)檫@些資料涉及企業(yè)商業(yè)秘密，一般很難得到真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表資料。
2、對(duì)估價(jià)人員財(cái)務(wù)知識(shí)要求較高。因?yàn)樵u(píng)估時(shí)主要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析測(cè)算，因此需要具有一定的財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)估價(jià)人員的財(cái)務(wù)知識(shí)要求較高。
3、所求出的價(jià)值是企業(yè)取得工業(yè)房地產(chǎn)所能承受的最高價(jià)值，難以形成差別化的價(jià)格，而且企業(yè)利潤(rùn)中除了廠商利潤(rùn)以外，剩余的利潤(rùn)并非全部用于支付房地產(chǎn)租金，因此僅能作為理論分析，實(shí)際操作性差。
 
【參考文獻(xiàn)】
《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第二版 柴強(qiáng)主編 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 2007年4月